有一个定律也许得改一改。
那句熟悉的话“房地产周期，短期看金融，中期看土地，长期看人口”目前仍然适用，但也许在未来，看的不是人口，而是人才。
国家顶层规划逻辑透露的亦是这样的信息。前几日，中央高层会议召开，提到北京、上海、大湾区要打造成创新人才高地示范区，培养战略科学家，打造一流科技领军人才和创新团队。
这一人才规划的出台的背后，实际上是有关产业政策的重大调整。产业和人才决定了城市和地段的天花板高度。这是最为稳妥的基本面，奠定的是城市的长期价值。
在现在以及未来，一座城市的核心竞争力，将围绕基础研究人才和战略科学家而展开。这跟此前，北京、上海、大湾区被确认为中国三个“国际科技创新中心”相呼应。
而承载这一切的最佳载体，是一座规格足够高的科学城。
如果还不够，那就让两座科学城联手。
｜松山湖；@东莞房姐
松山湖科学城，一路向南的发展之路
首先需要知道，科学城，与普通的产业园，是截然不同的概念。
科学城不是普通科学园区，而是以大科学装置为核心的特殊功能地区。
而建设大科学装置，是发展基础科学的必要投入，我国建设新一代科学城，必须把大科学装置作为建设核心，掌握基础科学研究突破的工具。
最为莞深两地熟知的松山湖科学城，最早的规划便叫中子科学城，就是因为散裂中子源国家大科学装置的存在才有现在的松山湖科学城，这是全球第三大散裂中子源，可以大量制造原子核内部的中子；而毗邻松山湖科学城的另一座科学城——光明科学城，规划了12.7平方公里的装置集聚区，是以通用类大科学装置为核心的“真科学城”。各自的规格如此之高，两座科学城还紧邻彼此，以“巍峨山科学家森林公园”为中心，一南一北，慢慢向彼此靠拢。其中北侧已以红花油茶森林公园为先行区启动规划建设，命名为“东莞科学家森林公园”。同样落位在大湾区综合性国家科学中心范围内，这是大湾区唯一有可能联手的两座科学城。这并不只是想象。两者的联姻，并不仅是因为地缘的相近，而是早已写进了两座科学城的规划逻辑里。其在松山湖高新区的原有基础上，发展范围得到极大扩张，拉伸自身框架，边界一路向南延伸，直至深圳的边缘，与深圳自然牵手。大批知名高校和科研机构同样顺利在南部落地，包括散裂中子源、先进阿秒激光、南方先进光源、材料实验室、香港城市大学（东莞）等。截至2022年4月，松山湖科学城范围内，已经落地超500家国家高新技术企业总数（数据来源：南方日报）。据规划，到2035年松山湖科学城就业人口、常住人口均达到55万人的人口规模（来源：松山湖科学城《发展总体规划》）。而在此之前，截至2022年4月，松山湖便拥有就业人口19.57万人，本科以上学历占比46%，45岁以下的青年人占比92%，凸显出高学历、年轻化的特征（数据来源：松山湖管委会）。未来，松山湖科学城要构建一个产、学、研为一体的创新极点，打造产业集群。大批重点项目的落地，松山湖科学城，将在松山湖南，深圳之北，构建一个全新的、紧密联合的产业集群。在不远处，在东莞科学家公园的另一边，一位规格同样高，名气不输于松山湖科学城的重要选手，同样在向北张望，将其发展的边界往北推进，它便是——光明科学城。
与松山湖科学城相比，光明科学城发展更早，并已初具规模。
光明科学城主要布局人工智能、生物医药等领域的尖端产业。截至目前，光明科学城已经落地多个重磅项目，近期，被称为深圳聪明“大脑”的鹏城云脑Ⅲ正式落地。在科学城的加持下，光明区2021年GDP增速排名全市第一，高端科研人才、创新人才数量倍数级增长（数据来源：光明政府在线）。近三年来，光明人口增长近20万，平均年龄32.3岁，已成为全市人口流动最快、最具活力的区域之一（来源：光明区政府）。仅深圳湾实验室已引进研究团队80支，科研人员占比超80%。全职引进40余名来自哈佛大学、斯坦福大学、斯克利普斯研究所等世界顶尖高校及科研机构的年轻研究人员（2021年数据）。规划到2023年底，科研团队达200支，人员规模达3000人（来源：深圳卫视）。据深圳市光明区人力资源局数据，2021年，深圳光明区引进人才6598人，同比增长21.9%，其中中高级人才增长222.9%。打造科学新家园，建好科学家的家，已写入了光明区政府工作报告。光明科学城的能量如此巨大，来自于其积极地发展自我，但，光明科学城还有一个发展核心，便是北上。4月25日，深圳市人民政府印发《深圳市国土空间规划保护与发展“十四五”规划》，其中重点提及深圳中部要重点推动光明科学城与东莞松山湖科学城创新协作，打造集产业、居住和公共服务功能于一体的深度融合发展试验区。
两大科学城最为重要的联动，便体现在大科学装置上，这并不是单纯把大科学装置集群建起来，更提倡让各个大科学装置相互补充、相互促进，发挥出大科学装置之间的系统性作用。在光明科学城的总体规划（光明科学城将自身的密集装置区放于北部）中，其中“材料基因组大科学装置平台”，便已将松山湖科学城“中国散裂中子源”涵盖在内。携手发展，已写入两座科学城的发展基因。更多的关联还在继续发生，《光明科学城空间规划纲要》指出，要重点开展光侨路北延至东莞松山湖研究，以便让光明科学城跟松山湖科学城之间的交通、往来更加便利。在不久的未来，两座科学城之间，往来再无障碍。两者的必然联系，并不仅是“政治联姻”，光明科学城的北上，原本便有充分的底层逻辑。从南山科技园到光明科学城，深圳高速增长的价值板块已经转移至北部，这是深圳产业和人口外溢的必然结果。向南，意味着更高的土地成本，从而为企业带来更高的租金、人力、居住成本，而向北，则是机遇，是另一片广阔的天地。这片广阔天地，孵化了一个全新的高价值、全产业板块——大湾区唯一一个双科学城板块，诞生了。在顶层规划设计上，中国第四个合性国家科学中心——湾区综合性国家科学中心已正式落地粤港澳大湾区。而两座科学城，将共同承担起大湾区综合性国家科学中心先行启动区的发展重任，建造世界一流科学城。| 湾区4座科学城，而松山湖科学城与光明科学城关系最为紧密
新板块的诞生，也呼应了今年中央经济会议的精神之一，要在大湾区打造创新人才高地，培养大批科学家。为了迎接科学家们的到来，目前已经有一系列配套措施在推进：
两座科学城之间规划了一片深莞科技成果合作转化区，这意味着两座科学城，要共同进行科研工作；城市配套方面，正在规划和建设一系列双科学城共用的轨道交通和快速路，更方便科学家在两座科学城之间往来。这其中最为重要的，便是串联起整个双科学城板块的核心交通枢纽黄江北站TOD。黄江北站TOD落成后，科学家们可以通过东莞R1地铁线，直达松山湖科学城；还可以通过R1线换乘莞惠城际、R3线（规划中）、R4线（规划中）、R5线（规划中）到东莞各个区域；而且未来东莞R1线和深圳6号线支线会打通，黄江北站TOD往南4站就到深圳光明科学城。黄江北站TOD的存在，是链接两座科学城的最重要的桥梁，让并不遥远的两地，彻底打破空间限制。一切准备就绪。双科学城板块，未来将成为湾区综合性国家科学中心，一个科学家的聚集地。这座科学家的家，正好在黄江北站TOD上盖，是两座科学城的科学家们往来最为便利之处。打造者同样不凡，这是由保利+招商+旭辉联合打造的时区系项目——科学城·时区。“时区系”的首秀，是虎门TOD保利·时区，一个充分体现了时区系作品“快联城市，慢活随心”的核心内涵的项目，以一己之力，将整个城市拉入到一个新的维度，去开创有关城市的全新时区。在2021年，虎门TOD保利·时区，以傲人之姿，成为东莞的标签式的代表项目。而科学城·时区，在更高的站位上，统筹周边城市功能，打造一座集办公、居住、购物、通行于一体的深莞城际综合体。这是一座体量高达37万平的超大型综合体项目，有足够大的空间与能力，去完善自身的生态，去孕育与搭建一种全新的，属于科学家的生活方式。这是双科学城板块居住功能的最重要的体现，科学城·时区本身的存在，便是一种意义。当初在虎门TOD保利·时区上演的火爆景象，在如今的科学城·时区，再度重演。
5月1日，科学城·时区正式开放营销中心当天，就创下近千人次到访的成绩。这是科学城·时区得到市场高度认可最有力的证据之一。你能看到优秀者清晰的有迹可循，能看到动机明确的铺垫，看到蓝图，看到不带怀疑的未来。
而这一切，很快将会得到时间印证。如同科学城·时区一样，它所描绘的那个未来，正在眼前慢慢铺开。预售证号：该项目尚未有预售证号，以上文章信息原创内容属东莞房姐所有，为东莞房姐团队观点，仅供市场参考所用。